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여전히 높은 관심을 받고 있는 재개발·재건축. 전문가들은 그 과정에 대해서
주목해야 한다고 말한다. 부동산 어벤져스는 법률적, 경제적,
세무적, 투자적 관점에서 재개발·재건축에 대해 알아봤다.
■ 채수당 감정평가사, 공인중개사 (태평양 감정평가법인 부산경남지사)
- 흔히들 말하는 재개발이 무엇인가요.
대부분 사람들이 재개발과 재건축을 혼용하고 있어서 이 둘을 함께 설명드리겠습니다.
재개발과 재건축은 ‘도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법)’에서 정의하고 있습니다.
우선 공통점은요. 이 두 사업 모두 노후 불량 건축물, 즉 낡은 집이 밀집해야 합니다.
차이점은요. 도로, 상하수도 같은 정비기반 시설이 ‘열악’하면서 ‘단독주택’ 등이 많이 있는 곳을
개발하는 것이 재개발, 정비기반 시설이 ‘양호’하면서 ‘공동주택’ 등이 대부분이면 재건축이라고 볼 수 있습니다.
재개발은 마을 전체를 바꾼다는 개념에 가깝고, 재건축은 ‘헌집 줄게 새집 다오’의 개념’입니다.
예를 들면 이해가 빠르실 텐데요. 부산의 대표적 재개발 사례는 대연 2구역(대연 롯데캐슬 레전드)이고, 약 3,200세대 정도 규모입니다.
해운대 자이 1차, 2차 모두 재개발 단지입니다. 관심을 받고 있는 해운대 우동3구역 역시 재개발사업입니다. 재건축 사례는
‘해운대 힐스테이트 위브’이고요. 종전 해운대 AID 아파트를 재건축한 사례입니다. 약 23,00세대 정도의 규모입니다. 남천동 삼익비치
역시 재건축 사업으로 관심을 받고 있습니다. 우리가 살고 있는 기존 마을에 아파트가 깨끗하게 올라오는 경우
대부분 도시정비 사업으로 인한 결과라고 보시면 되겠습니다.
- 재개발의 진행과정은 어떻게 되나요.
수년이 걸리는 재개발은 다음과 같은 순서에 의해서 진행됩니다.
정비기본계획→정비구역 지정→조합추진 위원회→조합설립→시공자 선정→사업시행 인가→
종 전 자산평가→조합원 분양신청→종후 자산평가→관리처분계획 인가→이주 및 철거→일반분양→공사→준공→입주
‘정비기본계획’이라고 앞으로 어떻게 재개발을 할지 등에 대한 플랜을 세웁니다. 이런 계획에 따라 ‘정비구역 지정’을 합니다.
이 구역 지정에 따라서 어디 몇 구역 등으로 지도에 위치 및 범위가 표시됩니다. 재개발은 주로 조합이라는 사업시행자가 진행하게 됩니다.
재개발 조합은 바로 만들어지는 것이 아니라 ‘조합추진 위원회’를 구성하여 승인을 받아야 하고, 이후 일정 정족수의 동의가 성립될 경우 ‘조합이 설립’됩니다.
그런 과정에 삼성, 현대, 동일, 동원 등 건설업체가 ‘시공자로 선정’되게 됩니다. 이후 조합과 정비업체가 함께 일을 하면서 사업시행 인가를 받게 됩니다.
현재 상황과 향후 분양계획 등 큰 사업 계획이 사업시행인가 과정에 담기게 되는 거죠.
사업시행인가와 동시에 기존 조합원들의 토지 및 건물 등에 대한 ‘종전자산평가’가 이루어집니다.
이때 저 같은 평가사가 조합원들의 재산을 일일이 찾아가 평가를 하지요. 그리고 조합원들은 ‘분양신청’을 하게 됩니다.
거의 동시에 관리처분을 위한 ‘종후 자산평가’가 이루어집니다. ‘종후 자산평가’라고 하는 것은 새로 지어질 아파트나 상가의 조합원 분양가를
평가하는 것을 말합니다. 이 모든 것들이 순조롭게 진행될 경우 조합은 최종적으로 ‘관리처분계획을 인가’ 받게 되고 철거를 시작하게 됩니다.
이후 한동안 조합원은 마을을 떠나 ‘이주’하고 그동안 새로운 아파트를 짓게 되는 것입니다. 조합원은 ‘동 호수 추첨’을 통해 새로운 집을 예정 받고,
남은 아파트들에 대해서는 ‘일반분양’을 통해 비조합원에게 분양하게 됩니다. 모든 공사가 완료되면 입주를 하게 되겠죠.
■ 이지원 변호사(상남동 변호사)
- 재개발, 재건축은 어떤 법에 기초하고 있나요.
법률에 의해서 다 모든 것이 규정되고, 규제되고, 진행이 되는데요. 가장 대표적으로 보았을 때, 도시 및 주거환경 정비법이 적용이 됩니다.
단순히 법률뿐 만이 아니고 시행령·시행규칙을 통해서 상세한 사항들이 적용이 되기 때문에 큰 법률보다 이런 아래쪽에 있는
시행령·시행규칙이 훨씬 중요하고요. 그리고 재개발 같은 경우에는 각 시·도, 각 지역마다 적용되는 조례가 별도로 있기 때문에
오히려 큰 법률보다는 시행규칙, 각 지역마다 적용되는 조례가 훨씬 중요하기 때문에 그러한 규정들을 꼼꼼히 살펴보시는 게 좋겠습니다.
- 토지만 소유하고 있는 경우에 재개발 입주권이 나오나요.
조합원이 될 수 있는 자격을 봤을 때 법률 규정에 어떻게 규정이 되어 있냐면 조합원의 자격에 대해서 제39조에 토지 등 소유자라고 규정이 되어 있어요.
토지 등 소유자라고 함은 토지의 소유자 또는 건축물의 소유자 아니면 그 토지 위에 설정된 지상권 등의 권리자 등이 조합원이 될 수 있는 자격을 얻게 되는 것입니다.
그래서 말씀하신 대로 토지만 있다 하더라도 충분히 그 요건에 따라서 조합원이 되고, 입주권을 얻을 수 있게 되는 것이지요.
그렇게 따졌을 때 말씀하신 도로 부분에서 생각을 해 봐야 하는데요. 도로 같은 경우도 우리가 부산시 우리가 부산의 조례를 기준으로 봤을 때는
60를 소유하고 있으면 도로로 가지고 있더라도 충분히 입주권이 나올 수 있습니다. 충분히 신기한 일이죠?
도로 일부분만 가지고 새 집을 받을 수 있다는 것입니다. 그래서 도로하면 보통 부동산을 통해 매수를 하거나 소유를 하고 싶다.
생각을 잘 안 하시는데요. 재개발에 있어서는 도로만 소유하고 있더라도 입주권을 얻을 수 있기 때문에 오히려 틈새시장이 될 수 있겠죠.
그런데 이걸 통해서 투자를 하실 때 조금 주의하실 부분은 권리 산정 기준일 전에 토지가 분리되거나 해서 한 필지의 토지가 20 이상이고
세대원들이 무주택일 경우에도 입주권이 나오는데요. 그때 경우에는 지목도 도로이고 현황도 도로인 경우에는 전혀 적용이 되지 않습니다.
그래서 그런 경우만 주의를 하시면 충분히 입주권을 얻을 수 있습니다.
■ 류승와 세무사 (류승와 세무회계 사무소)
- 조합원 입주권과 분양권은 어떻게 다른가요.
조합원 입주권과 분양권은 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이지만 그 성격은 차이가 많습니다. 조합원 입주권과 분양권의 차이점은 다음과 같습니다.
첫째는 주택 수 포함 여부입니다. 조합원 입주권은 다른 주택 양도 시 주택 수에 포함되는 반면, 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
둘째는 조정 대상 지역 내 중과 적용 여부입니다. 조합원 입주권은 양도 시 중과 적용되지 않지만, 분양권은 50%(지방세 포함 55%) 세율로 중과 적용됩니다.
셋째, 양도소득세율에 따른 차이입니다. 조합원 입주권은 주택과 동일하게 1년 미만의 경우 40%, 1년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다.
반면에 분양권은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다.
넷째, 장기보유 특별 공제 여부입니다. 조합원 입주권의 경우, 원 조합원 입주권은 구주택 취득일로부터 관리처분
계획 인가일까지 장기 보유 특별 공제가 적용되나, 분양권은 장기보유 특별 공제가 적용되지 않습니다.
다섯째, 취득세 과세 여부입니다. 조합원 입주권은 취득 시 주택(1.1~3.5%) 또는 토지분(4.6%) 취득세가 발생하지만,
분양권은 토지나 건물이 아니므로 취득 시 취득세가 발생하지 않습니다.
- 조합원 입주권은 주택인가요.
입주권에 대해서 많은 일반인들이 잘못 알고 있는 내용 중의 하나가 조합원 입주권이 주택이라고 생각하는 것입니다.
조합원 입주권은 주택이 아닙니다. 다만 다른 주택 양도 시 주택 수에 포함될 뿐입니다. 즉, 조합원 입주권은 주택은 아니고 앞서
말씀드린 분양권과 유사하게 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’입니다.
다만, 분양권과 가장 큰 차이점으로 다른 주택을 양도할 때 주택 수에 포함된다는 것입니다.
■ 천경훈 대표 (킹스마겐)
- 재개발·재건축 거래 시 유의해야 할 점이 있나요.
일반 아파트 보다 자금 투자가 많이 되고, 장기적 관점에서의 투자 계획이 필요합니다.
예로 일반 아파트 같은 경우 전세금 비율이 80% 정도입니다. 재개발 재건축 같은 경우는 전세금 비율이 60% 정도 선입니다.
즉, 1억 짜리 아파트라면 일반 아파트는 전세 8천, 소유자 2천 투자이지만 재개발 재건축 아파트는 전세 6천 소유자 4천 투자로 자금이 많이 들어갑니다.
또한 각종 추가 비용 확인이 필요합니다. 추가 분담금, 이자, 프리미엄, 각종 세금 등을 확인하고 전체적인
금액을 종합해서 투자 여부를 판단해야 합니다. 매도자의 권리 확인도 중요한데 부동산 소유권 확인과 더불어
입주 권한을 가진 조합원인지 확인을 꼭 해야 합니다. 최근 투기수요로 인한 법 개정으로 확인이 필요합니다.
주목해야 한다고 말한다. 부동산 어벤져스는 법률적, 경제적,
세무적, 투자적 관점에서 재개발·재건축에 대해 알아봤다.
■ 채수당 감정평가사, 공인중개사 (태평양 감정평가법인 부산경남지사)
- 흔히들 말하는 재개발이 무엇인가요.
대부분 사람들이 재개발과 재건축을 혼용하고 있어서 이 둘을 함께 설명드리겠습니다.
재개발과 재건축은 ‘도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법)’에서 정의하고 있습니다.
우선 공통점은요. 이 두 사업 모두 노후 불량 건축물, 즉 낡은 집이 밀집해야 합니다.
차이점은요. 도로, 상하수도 같은 정비기반 시설이 ‘열악’하면서 ‘단독주택’ 등이 많이 있는 곳을
개발하는 것이 재개발, 정비기반 시설이 ‘양호’하면서 ‘공동주택’ 등이 대부분이면 재건축이라고 볼 수 있습니다.
재개발은 마을 전체를 바꾼다는 개념에 가깝고, 재건축은 ‘헌집 줄게 새집 다오’의 개념’입니다.
예를 들면 이해가 빠르실 텐데요. 부산의 대표적 재개발 사례는 대연 2구역(대연 롯데캐슬 레전드)이고, 약 3,200세대 정도 규모입니다.
해운대 자이 1차, 2차 모두 재개발 단지입니다. 관심을 받고 있는 해운대 우동3구역 역시 재개발사업입니다. 재건축 사례는
‘해운대 힐스테이트 위브’이고요. 종전 해운대 AID 아파트를 재건축한 사례입니다. 약 23,00세대 정도의 규모입니다. 남천동 삼익비치
역시 재건축 사업으로 관심을 받고 있습니다. 우리가 살고 있는 기존 마을에 아파트가 깨끗하게 올라오는 경우
대부분 도시정비 사업으로 인한 결과라고 보시면 되겠습니다.
- 재개발의 진행과정은 어떻게 되나요.
수년이 걸리는 재개발은 다음과 같은 순서에 의해서 진행됩니다.
정비기본계획→정비구역 지정→조합추진 위원회→조합설립→시공자 선정→사업시행 인가→
종 전 자산평가→조합원 분양신청→종후 자산평가→관리처분계획 인가→이주 및 철거→일반분양→공사→준공→입주
‘정비기본계획’이라고 앞으로 어떻게 재개발을 할지 등에 대한 플랜을 세웁니다. 이런 계획에 따라 ‘정비구역 지정’을 합니다.
이 구역 지정에 따라서 어디 몇 구역 등으로 지도에 위치 및 범위가 표시됩니다. 재개발은 주로 조합이라는 사업시행자가 진행하게 됩니다.
재개발 조합은 바로 만들어지는 것이 아니라 ‘조합추진 위원회’를 구성하여 승인을 받아야 하고, 이후 일정 정족수의 동의가 성립될 경우 ‘조합이 설립’됩니다.
그런 과정에 삼성, 현대, 동일, 동원 등 건설업체가 ‘시공자로 선정’되게 됩니다. 이후 조합과 정비업체가 함께 일을 하면서 사업시행 인가를 받게 됩니다.
현재 상황과 향후 분양계획 등 큰 사업 계획이 사업시행인가 과정에 담기게 되는 거죠.
사업시행인가와 동시에 기존 조합원들의 토지 및 건물 등에 대한 ‘종전자산평가’가 이루어집니다.
이때 저 같은 평가사가 조합원들의 재산을 일일이 찾아가 평가를 하지요. 그리고 조합원들은 ‘분양신청’을 하게 됩니다.
거의 동시에 관리처분을 위한 ‘종후 자산평가’가 이루어집니다. ‘종후 자산평가’라고 하는 것은 새로 지어질 아파트나 상가의 조합원 분양가를
평가하는 것을 말합니다. 이 모든 것들이 순조롭게 진행될 경우 조합은 최종적으로 ‘관리처분계획을 인가’ 받게 되고 철거를 시작하게 됩니다.
이후 한동안 조합원은 마을을 떠나 ‘이주’하고 그동안 새로운 아파트를 짓게 되는 것입니다. 조합원은 ‘동 호수 추첨’을 통해 새로운 집을 예정 받고,
남은 아파트들에 대해서는 ‘일반분양’을 통해 비조합원에게 분양하게 됩니다. 모든 공사가 완료되면 입주를 하게 되겠죠.
■ 이지원 변호사(상남동 변호사)
- 재개발, 재건축은 어떤 법에 기초하고 있나요.
법률에 의해서 다 모든 것이 규정되고, 규제되고, 진행이 되는데요. 가장 대표적으로 보았을 때, 도시 및 주거환경 정비법이 적용이 됩니다.
단순히 법률뿐 만이 아니고 시행령·시행규칙을 통해서 상세한 사항들이 적용이 되기 때문에 큰 법률보다 이런 아래쪽에 있는
시행령·시행규칙이 훨씬 중요하고요. 그리고 재개발 같은 경우에는 각 시·도, 각 지역마다 적용되는 조례가 별도로 있기 때문에
오히려 큰 법률보다는 시행규칙, 각 지역마다 적용되는 조례가 훨씬 중요하기 때문에 그러한 규정들을 꼼꼼히 살펴보시는 게 좋겠습니다.
- 토지만 소유하고 있는 경우에 재개발 입주권이 나오나요.
조합원이 될 수 있는 자격을 봤을 때 법률 규정에 어떻게 규정이 되어 있냐면 조합원의 자격에 대해서 제39조에 토지 등 소유자라고 규정이 되어 있어요.
토지 등 소유자라고 함은 토지의 소유자 또는 건축물의 소유자 아니면 그 토지 위에 설정된 지상권 등의 권리자 등이 조합원이 될 수 있는 자격을 얻게 되는 것입니다.
그래서 말씀하신 대로 토지만 있다 하더라도 충분히 그 요건에 따라서 조합원이 되고, 입주권을 얻을 수 있게 되는 것이지요.
그렇게 따졌을 때 말씀하신 도로 부분에서 생각을 해 봐야 하는데요. 도로 같은 경우도 우리가 부산시 우리가 부산의 조례를 기준으로 봤을 때는
60를 소유하고 있으면 도로로 가지고 있더라도 충분히 입주권이 나올 수 있습니다. 충분히 신기한 일이죠?
도로 일부분만 가지고 새 집을 받을 수 있다는 것입니다. 그래서 도로하면 보통 부동산을 통해 매수를 하거나 소유를 하고 싶다.
생각을 잘 안 하시는데요. 재개발에 있어서는 도로만 소유하고 있더라도 입주권을 얻을 수 있기 때문에 오히려 틈새시장이 될 수 있겠죠.
그런데 이걸 통해서 투자를 하실 때 조금 주의하실 부분은 권리 산정 기준일 전에 토지가 분리되거나 해서 한 필지의 토지가 20 이상이고
세대원들이 무주택일 경우에도 입주권이 나오는데요. 그때 경우에는 지목도 도로이고 현황도 도로인 경우에는 전혀 적용이 되지 않습니다.
그래서 그런 경우만 주의를 하시면 충분히 입주권을 얻을 수 있습니다.
■ 류승와 세무사 (류승와 세무회계 사무소)
- 조합원 입주권과 분양권은 어떻게 다른가요.
조합원 입주권과 분양권은 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이지만 그 성격은 차이가 많습니다. 조합원 입주권과 분양권의 차이점은 다음과 같습니다.
첫째는 주택 수 포함 여부입니다. 조합원 입주권은 다른 주택 양도 시 주택 수에 포함되는 반면, 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
둘째는 조정 대상 지역 내 중과 적용 여부입니다. 조합원 입주권은 양도 시 중과 적용되지 않지만, 분양권은 50%(지방세 포함 55%) 세율로 중과 적용됩니다.
셋째, 양도소득세율에 따른 차이입니다. 조합원 입주권은 주택과 동일하게 1년 미만의 경우 40%, 1년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다.
반면에 분양권은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다.
넷째, 장기보유 특별 공제 여부입니다. 조합원 입주권의 경우, 원 조합원 입주권은 구주택 취득일로부터 관리처분
계획 인가일까지 장기 보유 특별 공제가 적용되나, 분양권은 장기보유 특별 공제가 적용되지 않습니다.
다섯째, 취득세 과세 여부입니다. 조합원 입주권은 취득 시 주택(1.1~3.5%) 또는 토지분(4.6%) 취득세가 발생하지만,
분양권은 토지나 건물이 아니므로 취득 시 취득세가 발생하지 않습니다.
- 조합원 입주권은 주택인가요.
입주권에 대해서 많은 일반인들이 잘못 알고 있는 내용 중의 하나가 조합원 입주권이 주택이라고 생각하는 것입니다.
조합원 입주권은 주택이 아닙니다. 다만 다른 주택 양도 시 주택 수에 포함될 뿐입니다. 즉, 조합원 입주권은 주택은 아니고 앞서
말씀드린 분양권과 유사하게 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’입니다.
다만, 분양권과 가장 큰 차이점으로 다른 주택을 양도할 때 주택 수에 포함된다는 것입니다.
■ 천경훈 대표 (킹스마겐)
- 재개발·재건축 거래 시 유의해야 할 점이 있나요.
일반 아파트 보다 자금 투자가 많이 되고, 장기적 관점에서의 투자 계획이 필요합니다.
예로 일반 아파트 같은 경우 전세금 비율이 80% 정도입니다. 재개발 재건축 같은 경우는 전세금 비율이 60% 정도 선입니다.
즉, 1억 짜리 아파트라면 일반 아파트는 전세 8천, 소유자 2천 투자이지만 재개발 재건축 아파트는 전세 6천 소유자 4천 투자로 자금이 많이 들어갑니다.
또한 각종 추가 비용 확인이 필요합니다. 추가 분담금, 이자, 프리미엄, 각종 세금 등을 확인하고 전체적인
금액을 종합해서 투자 여부를 판단해야 합니다. 매도자의 권리 확인도 중요한데 부동산 소유권 확인과 더불어
입주 권한을 가진 조합원인지 확인을 꼭 해야 합니다. 최근 투기수요로 인한 법 개정으로 확인이 필요합니다.