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■ 채수당 감정평가사, 공인중개사 (태평양 감정평가법인 부산경남지사)
- 공시지가란 무엇인가요.
공시지가를 하는 사람이다 보니까 많이 물어보시곤 하시는데요.
공시지가라는 말 이전에 우리가 부동산 가격 공시 제도에 대해서 아셔야 할 것 같아요.
그래서 이 개념을 좀 이해하셔야 공시지가 뜻을 정확히 알 수 있을 것 같거든요.
우리가 부동산이라고 하면 다 다른 특징이 있지 않습니까? 번지마다 가격이 다르고,
똑같이 생겨 보이는데도 가격이 조금씩 차이가 납니다. 우리가 그랜저나 뭐 새우깡 같은 재화의 가격은 정해져있죠.
근데 부동산의 가격은 정해져 있지 않아요. 그래서 부동산의 각자의 특성에 따라서 이름에 따른 가격표를 붙여주는 거예요.
흔히 말하는 부동산에는 토지도 있을 수 있습니다. 건물도 있을 수가 있죠.
그래서 우리나라에서는 토지에 대한 공시 제도가 있고요. 건물에 대해서는 주로 주택의 공시 제도가 이뤄지고 있습니다.
토지는 표준지 공시지가, 개별 공시지가라고 하는 공시 제도가 있고요. 주택에 대해서는 흔히 말하는 아파트, 연립 다세대 같은 공동주택 가격이 있고.
그다음에 우리가 생각하는 옛날의 주택들. 흔히 말하는 단독주택의 가격들이 공시되고 있습니다. 그래서 공시 제도라는 것은 한마디로,
부동산에 가격을 붙이되, 공식적으로, 어떻게 보면 공적으로 가격을 붙이는 작업이라고 보시면 될 것 같아요.
- 표준지란 뭔가요.
표준지란 아까 말씀드렸듯이 토지에 대한 가격 붙이기 작업인데요. 우리나라에 토지들이 많이 있겠죠.
우리가 흔히 말해서 지번이 붙어있는 땅을 필지라고 하는데요. 약 3천3백만 개가 넘어요. 그럼 이 3천3백만 개의 가격을 전부 다 매길 수 있느냐,
다 가서 볼 수 있느냐, 힘들겠죠? 우리나라 인구만 생각을 해봐도.
그중에서 대표적인 샘플을 50만 개를 뽑습니다. 그 50만 개가 표준지가 되는 거고요. 표준지는 ‘내가 하고 싶어서 표준지가 되고 싶다.’
신청하는 개념이 아니라 표준지가 될 수 있는 요건이 있어요. 그 요건에 맞으면 표준지로 평가사들이 선정을 합니다. 선정을 하되,
무조건 비싼 땅이나 네모반듯한 좋은 땅을 하는 게 아니라 모양도 다 가지각색이고요. 가격도 층하가 반영될 수 있는 그러한 50만 필지를 선정하는 게 표준지가 되겠습니다.
- 공시지가는 누가 책정을 하죠.
뉴스거리가 아닌데 뉴스거리가 되고 했어요. 근데, 법으로 명시되어 있어요.
법에서 가격 공시에 대한 법률에 보면, 국토교통부 장관이 공시하는 사람으로 되어 있어요.
그래서 공식적인 책임권자는 국토교통부 장관이 되는 거고. 대신에 아시다시피 국토교통부 장관이
전국의 50만 필지를 다 볼 수는 없는 것이잖아요? 그러면 그 지역 등에 대해서 전문적인 기준을 갖고 있는
평가사들을 통해서 일을 하는 거죠. 그래서 그 평가사들이 현장에 직접 다 가보고 가격들을 평가를 하게 되어 있습니다.
- 공시지가가 오르면 세금도 따라 오르나요.
공시지가가 오르면 당연히 세금도 올라가죠. 왜냐하면 공시지가 자체가 과세표준이에요.
공시지가의 가장 큰 목적 중 하나는 과세표준(책정)을 위함이거든요? 흔히 말하는 나라에서
세금을 매기기 위해서는 ‘당신이 가지고 있는 부동산이 얼마이기 때문에, 너네한테 얼마큼 세금을 매기겠다’
이런 식으로 하는 건데. 부동산 가격은 아까 말씀드렸다시피, 다 다르고요. 그리고 매년 달라요. 그렇기 때문에,
공시지가를 제도를 만들어 과세표준으로 삼고, 공시지가가 오르면 과세표준이 오르기 때문에 세금은 오르는 겁니다.
그런데 이제 언론들에서 많이 걱정들을 하세요. 언론에서 특히 많이 걱정들을 하시고 그 언론 등에
보도된 내용에 따라서 일반 시민들도 많이 걱정을 하십니다. ‘공시지가가 올랐으니까, 우리 집값도
엄청 오른 것 같진 않은데 세금만 많이 내는 것이 아닌가?’, ‘내가 땅을 그냥 가지고 있는데 세금만 많이 내는 것이 아닌가?’
물론 공시지가가 크게 상승하면 많이 내는 게 맞고요. 근데, 여러분들이 정말 부자가 아니시라면 그렇게 걱정하실 수준은 아닌 것 같습니다.
왜냐하면 이번에 상승한 땅들이 주로 고가 토지에요. 고가 토지라고 하면, 흔히 말하는 제곱미터 당 2천만 원 이상 정도의 토지들을 말합니다.
- 공시지가를 올려달라고 시위하는 것을 봤습니다.
되게 의아할 수 있죠. ‘공시지가를 왜 올려달라고 하지? 공시지가 오르면 세금 많이 내야 하는 것 아닌가?’
하고 생각할 수 있습니다. 그런데, 약간의 오해예요. 공시지가가 저희가 보상 감정 평가를 할 때, 그 기준이 되기
때문에 시위를 하는 겁니다. 그러면 공시지가가 오르면 당연히 보상가가 높아진다는 생각을 하시죠. 하지만 이것은 잘못된 상식이고요.
공시지가 기준법으로 평가를 하긴 하지만, 저희가 다른 복합적인 평가를 통해서 평가 결과를 도출합니다. 그래서 공시지가를 많이 올리지 않으면
‘보상가를 적게 해주기 위해서 시‧군‧구나 정부 공직자가 안 올리는 것이 아닌가?’ 이렇게 민원이 들어오기도 하거든요. 하지만 전혀 상관없습니다.
저희가 뭐 하러 세금, 나라 걱정을 합니까? 저희는 적정히 평가하는 것이 목적인 사람들이기 때문에, 그것을 염두에 두고
공시지가를 일부러 낮추지는 않고요. 공시지가를 올려달라는 민원은 대부분 재개발, 인근 택지의 개발
사업이 있는 지역이고요. 또 대부분은 낮춰달라는 민원이 많긴 하죠. 대부분 세금 부담 때문에 그렇습니다.
■ 이지원 변호사(상남동 변호사)
- 공시지가에 불만을 토로하는 사람이 많은데요. 이의 신청이나 불복을 할 때는 어떻게 하면 되나요.
우리가 누군가에게 불만이 있다고 해서 이의신청이 있다고 할 때는 보통 소송을 많이 생각하시는데요.
부동산 가격에 관한 법률을 보면, 각 이의신청의 절차가 잘 나와 있습니다.
먼저 표준지 공시지가에 대해 이의를 제기하고자 할 때는 국토교통부 장관에게 30일 이내에 문서 내지는 전자 문서로 이의신청을 할 수 있습니다.
(이의신청을) 전자 문서로 할 수 있다고 표준지 공시지가의 경우에 정해놓고 있는데요.
국토교통부 홈페이지를 통해서 인터넷 신청을 할 수 있기 때문에, 훨씬 간편하게 할 수 있습니다.
개별 공시지가 같은 경우에는 시장, 군수, 구청장에게 30일 이내에 문서로 공시지가 이의신청을 할 수 있습니다.
우리가 줄여서 ‘가격 공시법’이라고 하는데, 법률에 의하면 우리가 이의신청을 했을 때
30일 이내에 그에 대한 답변을 주도록 되어있어요. 그런데, 그렇게 해서 조절이 되지 않았을 때
다시 공시지가에 대해서 재산정이 필요하고, 이를 받아들일 수 없을 때는 결국 행정소송에 따를 수밖에 없습니다.
행정소송을 하기 위해서는 관할 법원에 소송을 진행해야 하는 것이 구요.
이와 관련해서 법리적으로 사실은 논의되고 있는 것이 상당히 많습니다.
과연 ‘공시지가 자체를 행정소송으로 다투는 것’이 맞나, 아니면 공시지가를 다투지 말고
공시지가를 기반으로 한 조세 및 부담금에서 더 문제가 많이 되기 때문에 ‘조세 및
부담금에 관한 소송에서 공시지가 위법성을 다투게 하는 것’이 좀 더 맞지 않는가? 하는 논의가 있긴 있어요.
그런데 대법원 같은 경우는, 공시지가 자체를 다투도록 하고 있고, 표준지 공시지가에 대해서 전혀 다투지 않고
시일이 지난 다음에는 조세부과 처분이 나왔을 때 그 조세부과 처분을 다투면서 공시지가 자체가
위법성이 있다고 주장하는 것은 받아들여지지 않고 있습니다. 그래서 많은 분들이 공시지가 자체가 나왔을 때는
나의 재산 자체에 변동이 없기 때문에, 별 이의신청을 생각하지 않는 분들도 간혹 계시거든요.
그런데 (30일) 이후에는 사실 다툴 수 있는 길이 없기 때문에, 이 부분은 유념해 두셔야 합니다.
다만 개별 공시지가와 이에 기반을 둔 조세 부과 처분 및 부담금 같은 경우에는
개별 공시지가가 토지 소유자에게 공시되는 것이 아니기 때문에 계속해서 개별 토지 공시지가를
계속 주시하게 하는 것은 좀 과다하다는 의견이 있어서, 이에 대해서는 조세부과 처분에서
다툴 수 있도록 길을 열어 두고 있어요. 그래서 이 같은 경우에는 ‘일괄적으로 행정소송을 해야 한다.’,
‘공시지가를 다퉈야 한다.’라고 가는 것보다는 개별 사안에서 꼼꼼히 검토를 하실 필요가 있어요.
- 어떤 점을 적극적으로 주장하면 관철될까요.
소송하고 똑같습니다. 그냥 올려 달라, 내려달라고 주장을 해서는 사실 받아들여지지가 않습니다.
이때는 하자에 대해서 생각을 해보셔야 하는데요. 크게 하자는 ‘절차상의 하자’와 ‘실체상의 하자’
이 두 가지로 구분할 수 있습니다. 제가 아까 말씀드렸다시피, 공시지가를 규율, 규제 및 책정하는 법은
부동산 가격에 관한 법률입니다. 그 법률에 모든 답이 나와 있습니다.
그 법률에 따라 공시지가를 정하지 않으면, 이는 반드시 위법이 있는 것이고, 이 위법이 있을 때
국가기관은 하자를 인정해 줄 수 있습니다. 예를 들면, 표준지 공시지가 같은 경우에는 ‘표준지 공시지가에 있어서
둘 이상의 감정 평가 업자에게 의뢰하여야 하는데 그렇게 하지 않은 경우.’ 이 경우는 누가 봐도 명확한 절차상의 하자이기 때문에 인정될 수 있고요.
개별 공시지가의 경우에는 하자에 부분에 있어서, 표준지가 주거지역인데 녹지지역으로 잘못 인정이 되어 산정이 된 경우라거나
표준지 공시지가를 통해서 별도의 계산 수식으로 지가를 계산해야 하는데, 그렇게 하지 않고 전년도 공시지가에 상승분만 곱해서
개별 공시지가를 구한 경우에는 위법성을 인정한 사례가 있습니다. 이 같은 경우에도 절차상의 하자, 실체 상의 하자를 주로 주장하셔야지,
단순히 타 토지와의 비교라던 지 세금이 많이 나올 것 같다는 우려 등은 사실 잘 받아들여지지가 않고 있습니다.
- 요즘 경매에 관심이 있으신 분들도 많고, 경매 물건도 많이 나오고 있습니다.
그런데 공시지가가 경매에서 활용된 사례가 어떤 게 있는지 궁금합니다.
사실 경매라고 하면, 공시지가 자체보다는 감정가가 얼마가 되었는지 내지는 경매에 처음 진입하신 분들은
그 물건이 얼마에 낙찰되었는지를 가장 중요하게 생각하시는데요. 그 물건을 보실 때, 특히 농지 같은
경우에는 좀 봐두시는 게 좋은 게, 농지는 사실 우리가 쉽게 사지 않는 물건들이 많은데 공시지가와
감정가들의 검토를 통해서 엄청난 수익을 내는 경우가 있습니다.
예를 들면 농지 같은 경우에는 감정가가 공시지가보다 낮게 책정되는 경우가 있습니다.
이 같은 경우에는 경매이기 때문에 가능한 것인데요. 그러면 감정가가 더 낮아진 농지를 사들여서
이를 좀 예쁘게 화장을 하는 거죠. 땅도 사실 메이크업이 가능해요. 건물도 리모델링하듯이, 토지도
접근성이라든지, 접근성이라든지, 평평함이라든지, 높낮이라든지 이런 것들을 좀 예쁘게 꾸미면
이게 신분이 상승된다고 표현해야 할까요? 토지의 가치가 상승이 됩니다. 그 예쁜 땅에 농사를
지으라는 것은 아니고요, 농지 연금을 통해서 수익을 내실 수 있어요.
예쁘게 화장된 농지는, 공시지가를 기준으로 해서 농지 연금이 책정이 됩니다. 그러면
우리는 공시지가보다 낮게 책정된 감정가에서 더 낮게 매수를 하시게 되면, 이미 형성된 공시지가에서
더 높아진 공시지가로 농지연금을 받게 되는 것입니다. 농지 연금의 수령 조건이나 이런 것들은 사실
여러 가지 요건들을 따져봐야 하지만 부모님이 시골에 계시거나, 농지에 관심이 있으신 분들은 공시지가를
통해서 사실은 오히려 큰 수익, 남들이 보지 못하는 부분을 활용할 수 있는 게 반드시 있습니다.
그래서 공시지가의 높낮이에만 너무 신경 쓰지 마시고, 높아진 공시지가를 내가 어떻게 활용할 수 있는 게
어떤 게 있는지를 보시면 오히려 남들이 찾지 못하는 기회를 내가 가질 수 있기 때문에 저는 지금이 오히려 좋은 기회라고 생각합니다.
■ 류승와 세무사 (류승와 세무회계 사무소)
- 공시지가 3억, 6억짜리 두 개의 주택을 가진 사람이 6월 5일에 3억짜리
주택을 매도했습니다. 그럼 당해 연도의 종합부동산세는 어떻게 되나요.
결론부터 말씀드리자면, 이 분은 종합부동산세가 과세됩니다. 종합부동산세는
재산세와 마찬가지로 6월 1일을 과세 기준일로 봅니다. 6월 5일에 매도했기 때문에
이 분은 종합부동산세가 부과가 됩니다. 종합부동산세라는 것은 주택분과 토지분에
대해서 과세가 되는데 주택 같은 경우에는 개인별 6억. 1세대 1주택 같은 경우에는 9억까지
과세가 되지 않으나, 이 분 같은 경우에는 1세대 2주택에 9억이기 때문에 당해 연도에는 종합부동산세가 과세될 것으로 생각됩니다.
- 9.13대책 이후 조정 대상 지역에서 주택을 신규 취득했습니다.
그리고 임대 등록을 했습니다. 그러면 종합부동산세는 어떻게 되는 건가요.
9.13대책 이전까지는 종합부동산세는 장기 임대주택으로 등록한 경우,
종합부동산세 합산 배제가 되었습니다. 그런데 9.13대책 이후에 조정 대상구역에서
신규주택을 취득하여 장기 임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산 배제 규정을 적용받을 수 없습니다.
다만, 9.13대책 이전에 계약을 하고 계약금을 지불한 사실이 확인이 되는 경우에는
종전 규정을 적용받으실 수 있기 때문에 종합부동산세 합산 배제가 됩니다.
- 보유세라면 재산세와 종합부동산세를 말하는데요.
많은 사람들이 관심이 있는데 이것을 줄이는 방법이 있을까요.
3가지 정도가 있는데요. 첫 번째는 과세기준일 6월 1일을 피하는 방법이 있고, 두 번째는
주택임대 사업자로 등록을 하는 방법이 있습니다. 그리고 마지막 세 번째는 공동명의로 하는
것을 생각해 보실 수 있습니다. 일단 첫 번째, 과세 기준일 6월 1일을 피하시는 방법은 매도자의 경우에는
6월 1일 이전에 매도를 하셔가지고 잔금을 받으시고 매수자의 경우에는 6월 1일 이후에 취득을
하시면 과세 기준일을 벗어나기 때문에 종합부동산세, 재산세의 과세 대상이 아닙니다.
두 번째는 주택임대 사업자로 등록하는 방법이 있습니다. 요건을 갖춘 주택임대 사업자로
등록을 해서 직접 임대 사업에 사용하는 경우에는 면적에 따라서 재산세 감면을 받을 수 있습니다.
물론 임대 기간 동안 직접 임대 사용하지 않은 경우에는 (세금) 추징당할 수 있지만, 재산세는
어느 정도 감면받으실 수 있기 때문에 좋으시고. 지금 조정 대상 지역이나 투기 과열지구가
아닌 구역에 주택임대 사업자로 8년 이상 임대업을 등록하신다면 아직까지 종합부동산세
합산 배제 규정을 적용받으실 수 있기 때문에 주택임대 사업자로 등록을 하셔서 종합부동산세를 피할 수도 있습니다.
다만 9.13대책 이후에는 부산의 경우, 해운대, 수영, 동래. 즉, 조정 대상 구역에서 주택을 취득하여
임대 사업을 하는 경우에는 8년 장기 임대주택으로 등록을 하더라도 합산 배제 규정을
적용할 수 없으니, 이 부분에 대해서는 다시 한 번 생각해 보셔야 할 듯합니다.
마지막으로 공동명의로 하는 방법도 있습니다. 지금 주택의 경우에는 인별로 (공시지가) 6억, 그리고 1세대 1주택
같은 경우에는 공시지가 9억까지 과세가 되지 않습니다. 만약에 1세대 1주택인데 이 부분이 공시지가가 12억이라고
생각을 하면, 1세대 1주택으로 해서는 과세가 됩니다. 근데 이것을 부부 공동명의로 나누게 되면, 개인별로
6억, 6억씩 소유하게 되면, 공시지가가 6억 이하는 과세 대상이 되지 않기 때문에 종합부동산세를 피할 수 있습니다.
다만 이 경우에도, 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 왜냐하면 보통 우리가 공동명의로 하는 게, 부부나 자녀들과 공동명의를 하게 됩니다.
이 경우, 부부나 자녀가 무소득자인 경우에는 자동 출처의 대상이 될 수 있기 때문에 이 경우에는 문제가 될 수 있습니다.
- 상속세, 증여세를 매길 때, 개별 공시지가가 활용이 되는데요.
그러면 공시지가가 오르기 전에 증여하는 게 나을까요.
결론부터 말씀드리면, 반은 맞고 반은 틀립니다. 증여세나 상속세는 상속 당시, 증여 당시의 시가를 기준으로
신고하고 보고하게 되어 있습니다. 근데 상속·증여 시, 특히 증여 시 물건에 대한 매매 사례, 즉 시가를 확인할
방법이 적기 때문에 공시지가를 활용하게 됩니다. 이 경우 공시지가가 오르기 전에 증여를 하게 된다면, 당연히
증여세액 자체가 적어지기 때문에 과세 부담을 줄일 수 있습니다.
그러나 꼭 이 방법이 옳은 방법은 아닙니다. 왜냐하면 지금 증여 대상으로 하는 부동산 같은
경우에 대부분이 취득가액 이월 과세 대상자산입니다. 취득가액 이월 과세 대상자산을 증여
5년 이내에 매도하게 되는 경우에는 취득가액 비교과세가 되기 때문에 꼭 개별 공시지가가
오르기 전에 증여를 하는 게 유리를 하지만은 않습니다. 또한 증여 후 5년 이후에 양도하더라도,
양도가액이 많이 뛰어서 취득가액과 차이가 크다고 한다면 지금 공시지가 기준의 신고를 하는 것이 꼭 유리한 것만은 아닙니다.
■ 천경훈 대표 (킹스마겐)
- 부산에서 가장 많이 오른 지역은 어디인가요.
2019년 공시지가가 발표되었죠. (부산에서) 가장 많이 오른 곳은 중구입니다.
롯데타워 2020년에 완공이 되고 또 2020년에 1차 완공 예정인 북항 재개발 그 여파
그리고 꾸준한 관광수요가 있죠. 또 자갈치, 부산의 상징이죠. 그런 것들을
기반으로 해서 개별 공시지가가 많이 상승한 것으로 보입니다.
- 부산 중구가 가장 많이 올랐다고 하셨는데, 중구에서도 가장 중심 상권의 땅값은 어떻게 될까요.
(중구의 가장 중심 상권은) 광복로가 아닐까 싶은데요. 작년 기준 거래 사례를 보면, 광복로
입구가 평당 토지 가격이 1억 5천 선에 거래된 사례가 있습니다. 그래서 그쪽 ‘라인’이 가장
‘핫한 라인’이 아닌가 싶고요. 그리고 중구하면 빼놓을 수 없는 게 자갈치 시장입니다. 자갈치 역
대로변에 보면, 2017년 거래된 사례가 있는데요. 1억 선에 거래가 되어 있습니다.
그래서 광복로와 비교했을 때 상대적으로 낮은 감이 있다고 보시면 되겠습니다.
- 서면이 중구에 이어서 두 번째로 많이 오른 이유는 무엇인가요.
서면은 부산의 금융 중심지이죠. 그리고 많은 오피스텔이 밀집해 있고요. 그리고 2-30대 젊은이들이
가장 많이 모이는 곳입니다. 최근에는 전포 카페거리를 통해서 SNS 발달로 인해서 많은 문화가 형성되고 있습니다.
그래서 부산 지역 개발 호재가 굉장히 많이 있습니다. 부산 중구 쪽으로 해서. 그런 영향도 있고. 또 전통적으로
서면하면 부산의 핵심 중심 도시라서 그런 가치를 부여한 부분도 분명히 있고요. 또 근래 출근할 때만 보면 외국인
관광객이 굉장히 많이 있습니다. 외국인 관광객이 삼삼오오 캐리어를 끌고 사진도 찍고 하는 경우를 굉장히 많이 보거든요.
외국인 관광 수요가 무시 못 하겠더라고요. 계속해서 성장하고 있는 것을 몸으로 느낄 수 있었습니다.
- 부산에서 가장 비싼 땅은 어디인가요.
서면 금강제화 자리입니다. 우리가 어릴 때 태화 쇼핑에서 만나자 했는데요. 그 맞은편이죠.
금강제화 모서리가 부산에서 가장 높은 땅으로 책정이 되어 있습니다. 그 위치가 실제로
거래된 사례는 없습니다. 조금 더 말씀드리면, 2019년도 표준지 공시지가가 제곱미터 당 4천20만 원이 책정이 되어 있습니다.
평당으로는 1억 2천만 원 선이죠. 정확히 말하면 평당 1억 2천60만 원 선입니다.
- 공시지가 상승률과 실제 부동산의 가치는 어떤 연관성이 있나요.
공시지가 상승률과 실제 시세와의 연관성은 굉장히 깊다고 볼 수 있습니다.
하지만 완벽하게, 100% 공시지가 상승률을 반영하기는 어렵다고도 또 생각합니다. 왜냐하면 토지
부동산 같은 경우는 여러 가지 변수 때문에 빠르게 변화하고 있거든요. 각 개별성도 가지고 있고, 또
그 지역의 개발 호재, 주변으로부터의 개발호재, 또 문화나 트렌드, 각자의 사용목적에 따라서, 매수자가
요구하는 니즈에 따라서 다 다릅니다. 다 다르기 때문에 100% 연관성이 있다고 말씀드릴 수는 없지만, 연관성이 깊은 것은 분명합니다.
예를 들어서 현 필드 시장에서는 2030세대가 주축인데 골목 상권이 형성이 많이 되어 있습니다.
골목 상권에서는 고객들의 집행력도 뛰어나고요. 구매력도 뛰어난 것을 볼 수 있습니다.
상대적으로 대로변보다는 요. 그런 걸 볼 때 공시지가 상승률은 골목 상권보다 대로변이 상승률이 뛰어난 것을 볼 수 있습니다.
그래서 100% 공시지가의 성장률과 현 시세를 반영하는 것은 무리가 있다고 생각합니다.
- 공시지가란 무엇인가요.
공시지가를 하는 사람이다 보니까 많이 물어보시곤 하시는데요.
공시지가라는 말 이전에 우리가 부동산 가격 공시 제도에 대해서 아셔야 할 것 같아요.
그래서 이 개념을 좀 이해하셔야 공시지가 뜻을 정확히 알 수 있을 것 같거든요.
우리가 부동산이라고 하면 다 다른 특징이 있지 않습니까? 번지마다 가격이 다르고,
똑같이 생겨 보이는데도 가격이 조금씩 차이가 납니다. 우리가 그랜저나 뭐 새우깡 같은 재화의 가격은 정해져있죠.
근데 부동산의 가격은 정해져 있지 않아요. 그래서 부동산의 각자의 특성에 따라서 이름에 따른 가격표를 붙여주는 거예요.
흔히 말하는 부동산에는 토지도 있을 수 있습니다. 건물도 있을 수가 있죠.
그래서 우리나라에서는 토지에 대한 공시 제도가 있고요. 건물에 대해서는 주로 주택의 공시 제도가 이뤄지고 있습니다.
토지는 표준지 공시지가, 개별 공시지가라고 하는 공시 제도가 있고요. 주택에 대해서는 흔히 말하는 아파트, 연립 다세대 같은 공동주택 가격이 있고.
그다음에 우리가 생각하는 옛날의 주택들. 흔히 말하는 단독주택의 가격들이 공시되고 있습니다. 그래서 공시 제도라는 것은 한마디로,
부동산에 가격을 붙이되, 공식적으로, 어떻게 보면 공적으로 가격을 붙이는 작업이라고 보시면 될 것 같아요.
- 표준지란 뭔가요.
표준지란 아까 말씀드렸듯이 토지에 대한 가격 붙이기 작업인데요. 우리나라에 토지들이 많이 있겠죠.
우리가 흔히 말해서 지번이 붙어있는 땅을 필지라고 하는데요. 약 3천3백만 개가 넘어요. 그럼 이 3천3백만 개의 가격을 전부 다 매길 수 있느냐,
다 가서 볼 수 있느냐, 힘들겠죠? 우리나라 인구만 생각을 해봐도.
그중에서 대표적인 샘플을 50만 개를 뽑습니다. 그 50만 개가 표준지가 되는 거고요. 표준지는 ‘내가 하고 싶어서 표준지가 되고 싶다.’
신청하는 개념이 아니라 표준지가 될 수 있는 요건이 있어요. 그 요건에 맞으면 표준지로 평가사들이 선정을 합니다. 선정을 하되,
무조건 비싼 땅이나 네모반듯한 좋은 땅을 하는 게 아니라 모양도 다 가지각색이고요. 가격도 층하가 반영될 수 있는 그러한 50만 필지를 선정하는 게 표준지가 되겠습니다.
- 공시지가는 누가 책정을 하죠.
뉴스거리가 아닌데 뉴스거리가 되고 했어요. 근데, 법으로 명시되어 있어요.
법에서 가격 공시에 대한 법률에 보면, 국토교통부 장관이 공시하는 사람으로 되어 있어요.
그래서 공식적인 책임권자는 국토교통부 장관이 되는 거고. 대신에 아시다시피 국토교통부 장관이
전국의 50만 필지를 다 볼 수는 없는 것이잖아요? 그러면 그 지역 등에 대해서 전문적인 기준을 갖고 있는
평가사들을 통해서 일을 하는 거죠. 그래서 그 평가사들이 현장에 직접 다 가보고 가격들을 평가를 하게 되어 있습니다.
- 공시지가가 오르면 세금도 따라 오르나요.
공시지가가 오르면 당연히 세금도 올라가죠. 왜냐하면 공시지가 자체가 과세표준이에요.
공시지가의 가장 큰 목적 중 하나는 과세표준(책정)을 위함이거든요? 흔히 말하는 나라에서
세금을 매기기 위해서는 ‘당신이 가지고 있는 부동산이 얼마이기 때문에, 너네한테 얼마큼 세금을 매기겠다’
이런 식으로 하는 건데. 부동산 가격은 아까 말씀드렸다시피, 다 다르고요. 그리고 매년 달라요. 그렇기 때문에,
공시지가를 제도를 만들어 과세표준으로 삼고, 공시지가가 오르면 과세표준이 오르기 때문에 세금은 오르는 겁니다.
그런데 이제 언론들에서 많이 걱정들을 하세요. 언론에서 특히 많이 걱정들을 하시고 그 언론 등에
보도된 내용에 따라서 일반 시민들도 많이 걱정을 하십니다. ‘공시지가가 올랐으니까, 우리 집값도
엄청 오른 것 같진 않은데 세금만 많이 내는 것이 아닌가?’, ‘내가 땅을 그냥 가지고 있는데 세금만 많이 내는 것이 아닌가?’
물론 공시지가가 크게 상승하면 많이 내는 게 맞고요. 근데, 여러분들이 정말 부자가 아니시라면 그렇게 걱정하실 수준은 아닌 것 같습니다.
왜냐하면 이번에 상승한 땅들이 주로 고가 토지에요. 고가 토지라고 하면, 흔히 말하는 제곱미터 당 2천만 원 이상 정도의 토지들을 말합니다.
- 공시지가를 올려달라고 시위하는 것을 봤습니다.
되게 의아할 수 있죠. ‘공시지가를 왜 올려달라고 하지? 공시지가 오르면 세금 많이 내야 하는 것 아닌가?’
하고 생각할 수 있습니다. 그런데, 약간의 오해예요. 공시지가가 저희가 보상 감정 평가를 할 때, 그 기준이 되기
때문에 시위를 하는 겁니다. 그러면 공시지가가 오르면 당연히 보상가가 높아진다는 생각을 하시죠. 하지만 이것은 잘못된 상식이고요.
공시지가 기준법으로 평가를 하긴 하지만, 저희가 다른 복합적인 평가를 통해서 평가 결과를 도출합니다. 그래서 공시지가를 많이 올리지 않으면
‘보상가를 적게 해주기 위해서 시‧군‧구나 정부 공직자가 안 올리는 것이 아닌가?’ 이렇게 민원이 들어오기도 하거든요. 하지만 전혀 상관없습니다.
저희가 뭐 하러 세금, 나라 걱정을 합니까? 저희는 적정히 평가하는 것이 목적인 사람들이기 때문에, 그것을 염두에 두고
공시지가를 일부러 낮추지는 않고요. 공시지가를 올려달라는 민원은 대부분 재개발, 인근 택지의 개발
사업이 있는 지역이고요. 또 대부분은 낮춰달라는 민원이 많긴 하죠. 대부분 세금 부담 때문에 그렇습니다.
■ 이지원 변호사(상남동 변호사)
- 공시지가에 불만을 토로하는 사람이 많은데요. 이의 신청이나 불복을 할 때는 어떻게 하면 되나요.
우리가 누군가에게 불만이 있다고 해서 이의신청이 있다고 할 때는 보통 소송을 많이 생각하시는데요.
부동산 가격에 관한 법률을 보면, 각 이의신청의 절차가 잘 나와 있습니다.
먼저 표준지 공시지가에 대해 이의를 제기하고자 할 때는 국토교통부 장관에게 30일 이내에 문서 내지는 전자 문서로 이의신청을 할 수 있습니다.
(이의신청을) 전자 문서로 할 수 있다고 표준지 공시지가의 경우에 정해놓고 있는데요.
국토교통부 홈페이지를 통해서 인터넷 신청을 할 수 있기 때문에, 훨씬 간편하게 할 수 있습니다.
개별 공시지가 같은 경우에는 시장, 군수, 구청장에게 30일 이내에 문서로 공시지가 이의신청을 할 수 있습니다.
우리가 줄여서 ‘가격 공시법’이라고 하는데, 법률에 의하면 우리가 이의신청을 했을 때
30일 이내에 그에 대한 답변을 주도록 되어있어요. 그런데, 그렇게 해서 조절이 되지 않았을 때
다시 공시지가에 대해서 재산정이 필요하고, 이를 받아들일 수 없을 때는 결국 행정소송에 따를 수밖에 없습니다.
행정소송을 하기 위해서는 관할 법원에 소송을 진행해야 하는 것이 구요.
이와 관련해서 법리적으로 사실은 논의되고 있는 것이 상당히 많습니다.
과연 ‘공시지가 자체를 행정소송으로 다투는 것’이 맞나, 아니면 공시지가를 다투지 말고
공시지가를 기반으로 한 조세 및 부담금에서 더 문제가 많이 되기 때문에 ‘조세 및
부담금에 관한 소송에서 공시지가 위법성을 다투게 하는 것’이 좀 더 맞지 않는가? 하는 논의가 있긴 있어요.
그런데 대법원 같은 경우는, 공시지가 자체를 다투도록 하고 있고, 표준지 공시지가에 대해서 전혀 다투지 않고
시일이 지난 다음에는 조세부과 처분이 나왔을 때 그 조세부과 처분을 다투면서 공시지가 자체가
위법성이 있다고 주장하는 것은 받아들여지지 않고 있습니다. 그래서 많은 분들이 공시지가 자체가 나왔을 때는
나의 재산 자체에 변동이 없기 때문에, 별 이의신청을 생각하지 않는 분들도 간혹 계시거든요.
그런데 (30일) 이후에는 사실 다툴 수 있는 길이 없기 때문에, 이 부분은 유념해 두셔야 합니다.
다만 개별 공시지가와 이에 기반을 둔 조세 부과 처분 및 부담금 같은 경우에는
개별 공시지가가 토지 소유자에게 공시되는 것이 아니기 때문에 계속해서 개별 토지 공시지가를
계속 주시하게 하는 것은 좀 과다하다는 의견이 있어서, 이에 대해서는 조세부과 처분에서
다툴 수 있도록 길을 열어 두고 있어요. 그래서 이 같은 경우에는 ‘일괄적으로 행정소송을 해야 한다.’,
‘공시지가를 다퉈야 한다.’라고 가는 것보다는 개별 사안에서 꼼꼼히 검토를 하실 필요가 있어요.
- 어떤 점을 적극적으로 주장하면 관철될까요.
소송하고 똑같습니다. 그냥 올려 달라, 내려달라고 주장을 해서는 사실 받아들여지지가 않습니다.
이때는 하자에 대해서 생각을 해보셔야 하는데요. 크게 하자는 ‘절차상의 하자’와 ‘실체상의 하자’
이 두 가지로 구분할 수 있습니다. 제가 아까 말씀드렸다시피, 공시지가를 규율, 규제 및 책정하는 법은
부동산 가격에 관한 법률입니다. 그 법률에 모든 답이 나와 있습니다.
그 법률에 따라 공시지가를 정하지 않으면, 이는 반드시 위법이 있는 것이고, 이 위법이 있을 때
국가기관은 하자를 인정해 줄 수 있습니다. 예를 들면, 표준지 공시지가 같은 경우에는 ‘표준지 공시지가에 있어서
둘 이상의 감정 평가 업자에게 의뢰하여야 하는데 그렇게 하지 않은 경우.’ 이 경우는 누가 봐도 명확한 절차상의 하자이기 때문에 인정될 수 있고요.
개별 공시지가의 경우에는 하자에 부분에 있어서, 표준지가 주거지역인데 녹지지역으로 잘못 인정이 되어 산정이 된 경우라거나
표준지 공시지가를 통해서 별도의 계산 수식으로 지가를 계산해야 하는데, 그렇게 하지 않고 전년도 공시지가에 상승분만 곱해서
개별 공시지가를 구한 경우에는 위법성을 인정한 사례가 있습니다. 이 같은 경우에도 절차상의 하자, 실체 상의 하자를 주로 주장하셔야지,
단순히 타 토지와의 비교라던 지 세금이 많이 나올 것 같다는 우려 등은 사실 잘 받아들여지지가 않고 있습니다.
- 요즘 경매에 관심이 있으신 분들도 많고, 경매 물건도 많이 나오고 있습니다.
그런데 공시지가가 경매에서 활용된 사례가 어떤 게 있는지 궁금합니다.
사실 경매라고 하면, 공시지가 자체보다는 감정가가 얼마가 되었는지 내지는 경매에 처음 진입하신 분들은
그 물건이 얼마에 낙찰되었는지를 가장 중요하게 생각하시는데요. 그 물건을 보실 때, 특히 농지 같은
경우에는 좀 봐두시는 게 좋은 게, 농지는 사실 우리가 쉽게 사지 않는 물건들이 많은데 공시지가와
감정가들의 검토를 통해서 엄청난 수익을 내는 경우가 있습니다.
예를 들면 농지 같은 경우에는 감정가가 공시지가보다 낮게 책정되는 경우가 있습니다.
이 같은 경우에는 경매이기 때문에 가능한 것인데요. 그러면 감정가가 더 낮아진 농지를 사들여서
이를 좀 예쁘게 화장을 하는 거죠. 땅도 사실 메이크업이 가능해요. 건물도 리모델링하듯이, 토지도
접근성이라든지, 접근성이라든지, 평평함이라든지, 높낮이라든지 이런 것들을 좀 예쁘게 꾸미면
이게 신분이 상승된다고 표현해야 할까요? 토지의 가치가 상승이 됩니다. 그 예쁜 땅에 농사를
지으라는 것은 아니고요, 농지 연금을 통해서 수익을 내실 수 있어요.
예쁘게 화장된 농지는, 공시지가를 기준으로 해서 농지 연금이 책정이 됩니다. 그러면
우리는 공시지가보다 낮게 책정된 감정가에서 더 낮게 매수를 하시게 되면, 이미 형성된 공시지가에서
더 높아진 공시지가로 농지연금을 받게 되는 것입니다. 농지 연금의 수령 조건이나 이런 것들은 사실
여러 가지 요건들을 따져봐야 하지만 부모님이 시골에 계시거나, 농지에 관심이 있으신 분들은 공시지가를
통해서 사실은 오히려 큰 수익, 남들이 보지 못하는 부분을 활용할 수 있는 게 반드시 있습니다.
그래서 공시지가의 높낮이에만 너무 신경 쓰지 마시고, 높아진 공시지가를 내가 어떻게 활용할 수 있는 게
어떤 게 있는지를 보시면 오히려 남들이 찾지 못하는 기회를 내가 가질 수 있기 때문에 저는 지금이 오히려 좋은 기회라고 생각합니다.
■ 류승와 세무사 (류승와 세무회계 사무소)
- 공시지가 3억, 6억짜리 두 개의 주택을 가진 사람이 6월 5일에 3억짜리
주택을 매도했습니다. 그럼 당해 연도의 종합부동산세는 어떻게 되나요.
결론부터 말씀드리자면, 이 분은 종합부동산세가 과세됩니다. 종합부동산세는
재산세와 마찬가지로 6월 1일을 과세 기준일로 봅니다. 6월 5일에 매도했기 때문에
이 분은 종합부동산세가 부과가 됩니다. 종합부동산세라는 것은 주택분과 토지분에
대해서 과세가 되는데 주택 같은 경우에는 개인별 6억. 1세대 1주택 같은 경우에는 9억까지
과세가 되지 않으나, 이 분 같은 경우에는 1세대 2주택에 9억이기 때문에 당해 연도에는 종합부동산세가 과세될 것으로 생각됩니다.
- 9.13대책 이후 조정 대상 지역에서 주택을 신규 취득했습니다.
그리고 임대 등록을 했습니다. 그러면 종합부동산세는 어떻게 되는 건가요.
9.13대책 이전까지는 종합부동산세는 장기 임대주택으로 등록한 경우,
종합부동산세 합산 배제가 되었습니다. 그런데 9.13대책 이후에 조정 대상구역에서
신규주택을 취득하여 장기 임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산 배제 규정을 적용받을 수 없습니다.
다만, 9.13대책 이전에 계약을 하고 계약금을 지불한 사실이 확인이 되는 경우에는
종전 규정을 적용받으실 수 있기 때문에 종합부동산세 합산 배제가 됩니다.
- 보유세라면 재산세와 종합부동산세를 말하는데요.
많은 사람들이 관심이 있는데 이것을 줄이는 방법이 있을까요.
3가지 정도가 있는데요. 첫 번째는 과세기준일 6월 1일을 피하는 방법이 있고, 두 번째는
주택임대 사업자로 등록을 하는 방법이 있습니다. 그리고 마지막 세 번째는 공동명의로 하는
것을 생각해 보실 수 있습니다. 일단 첫 번째, 과세 기준일 6월 1일을 피하시는 방법은 매도자의 경우에는
6월 1일 이전에 매도를 하셔가지고 잔금을 받으시고 매수자의 경우에는 6월 1일 이후에 취득을
하시면 과세 기준일을 벗어나기 때문에 종합부동산세, 재산세의 과세 대상이 아닙니다.
두 번째는 주택임대 사업자로 등록하는 방법이 있습니다. 요건을 갖춘 주택임대 사업자로
등록을 해서 직접 임대 사업에 사용하는 경우에는 면적에 따라서 재산세 감면을 받을 수 있습니다.
물론 임대 기간 동안 직접 임대 사용하지 않은 경우에는 (세금) 추징당할 수 있지만, 재산세는
어느 정도 감면받으실 수 있기 때문에 좋으시고. 지금 조정 대상 지역이나 투기 과열지구가
아닌 구역에 주택임대 사업자로 8년 이상 임대업을 등록하신다면 아직까지 종합부동산세
합산 배제 규정을 적용받으실 수 있기 때문에 주택임대 사업자로 등록을 하셔서 종합부동산세를 피할 수도 있습니다.
다만 9.13대책 이후에는 부산의 경우, 해운대, 수영, 동래. 즉, 조정 대상 구역에서 주택을 취득하여
임대 사업을 하는 경우에는 8년 장기 임대주택으로 등록을 하더라도 합산 배제 규정을
적용할 수 없으니, 이 부분에 대해서는 다시 한 번 생각해 보셔야 할 듯합니다.
마지막으로 공동명의로 하는 방법도 있습니다. 지금 주택의 경우에는 인별로 (공시지가) 6억, 그리고 1세대 1주택
같은 경우에는 공시지가 9억까지 과세가 되지 않습니다. 만약에 1세대 1주택인데 이 부분이 공시지가가 12억이라고
생각을 하면, 1세대 1주택으로 해서는 과세가 됩니다. 근데 이것을 부부 공동명의로 나누게 되면, 개인별로
6억, 6억씩 소유하게 되면, 공시지가가 6억 이하는 과세 대상이 되지 않기 때문에 종합부동산세를 피할 수 있습니다.
다만 이 경우에도, 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 왜냐하면 보통 우리가 공동명의로 하는 게, 부부나 자녀들과 공동명의를 하게 됩니다.
이 경우, 부부나 자녀가 무소득자인 경우에는 자동 출처의 대상이 될 수 있기 때문에 이 경우에는 문제가 될 수 있습니다.
- 상속세, 증여세를 매길 때, 개별 공시지가가 활용이 되는데요.
그러면 공시지가가 오르기 전에 증여하는 게 나을까요.
결론부터 말씀드리면, 반은 맞고 반은 틀립니다. 증여세나 상속세는 상속 당시, 증여 당시의 시가를 기준으로
신고하고 보고하게 되어 있습니다. 근데 상속·증여 시, 특히 증여 시 물건에 대한 매매 사례, 즉 시가를 확인할
방법이 적기 때문에 공시지가를 활용하게 됩니다. 이 경우 공시지가가 오르기 전에 증여를 하게 된다면, 당연히
증여세액 자체가 적어지기 때문에 과세 부담을 줄일 수 있습니다.
그러나 꼭 이 방법이 옳은 방법은 아닙니다. 왜냐하면 지금 증여 대상으로 하는 부동산 같은
경우에 대부분이 취득가액 이월 과세 대상자산입니다. 취득가액 이월 과세 대상자산을 증여
5년 이내에 매도하게 되는 경우에는 취득가액 비교과세가 되기 때문에 꼭 개별 공시지가가
오르기 전에 증여를 하는 게 유리를 하지만은 않습니다. 또한 증여 후 5년 이후에 양도하더라도,
양도가액이 많이 뛰어서 취득가액과 차이가 크다고 한다면 지금 공시지가 기준의 신고를 하는 것이 꼭 유리한 것만은 아닙니다.
■ 천경훈 대표 (킹스마겐)
- 부산에서 가장 많이 오른 지역은 어디인가요.
2019년 공시지가가 발표되었죠. (부산에서) 가장 많이 오른 곳은 중구입니다.
롯데타워 2020년에 완공이 되고 또 2020년에 1차 완공 예정인 북항 재개발 그 여파
그리고 꾸준한 관광수요가 있죠. 또 자갈치, 부산의 상징이죠. 그런 것들을
기반으로 해서 개별 공시지가가 많이 상승한 것으로 보입니다.
- 부산 중구가 가장 많이 올랐다고 하셨는데, 중구에서도 가장 중심 상권의 땅값은 어떻게 될까요.
(중구의 가장 중심 상권은) 광복로가 아닐까 싶은데요. 작년 기준 거래 사례를 보면, 광복로
입구가 평당 토지 가격이 1억 5천 선에 거래된 사례가 있습니다. 그래서 그쪽 ‘라인’이 가장
‘핫한 라인’이 아닌가 싶고요. 그리고 중구하면 빼놓을 수 없는 게 자갈치 시장입니다. 자갈치 역
대로변에 보면, 2017년 거래된 사례가 있는데요. 1억 선에 거래가 되어 있습니다.
그래서 광복로와 비교했을 때 상대적으로 낮은 감이 있다고 보시면 되겠습니다.
- 서면이 중구에 이어서 두 번째로 많이 오른 이유는 무엇인가요.
서면은 부산의 금융 중심지이죠. 그리고 많은 오피스텔이 밀집해 있고요. 그리고 2-30대 젊은이들이
가장 많이 모이는 곳입니다. 최근에는 전포 카페거리를 통해서 SNS 발달로 인해서 많은 문화가 형성되고 있습니다.
그래서 부산 지역 개발 호재가 굉장히 많이 있습니다. 부산 중구 쪽으로 해서. 그런 영향도 있고. 또 전통적으로
서면하면 부산의 핵심 중심 도시라서 그런 가치를 부여한 부분도 분명히 있고요. 또 근래 출근할 때만 보면 외국인
관광객이 굉장히 많이 있습니다. 외국인 관광객이 삼삼오오 캐리어를 끌고 사진도 찍고 하는 경우를 굉장히 많이 보거든요.
외국인 관광 수요가 무시 못 하겠더라고요. 계속해서 성장하고 있는 것을 몸으로 느낄 수 있었습니다.
- 부산에서 가장 비싼 땅은 어디인가요.
서면 금강제화 자리입니다. 우리가 어릴 때 태화 쇼핑에서 만나자 했는데요. 그 맞은편이죠.
금강제화 모서리가 부산에서 가장 높은 땅으로 책정이 되어 있습니다. 그 위치가 실제로
거래된 사례는 없습니다. 조금 더 말씀드리면, 2019년도 표준지 공시지가가 제곱미터 당 4천20만 원이 책정이 되어 있습니다.
평당으로는 1억 2천만 원 선이죠. 정확히 말하면 평당 1억 2천60만 원 선입니다.
- 공시지가 상승률과 실제 부동산의 가치는 어떤 연관성이 있나요.
공시지가 상승률과 실제 시세와의 연관성은 굉장히 깊다고 볼 수 있습니다.
하지만 완벽하게, 100% 공시지가 상승률을 반영하기는 어렵다고도 또 생각합니다. 왜냐하면 토지
부동산 같은 경우는 여러 가지 변수 때문에 빠르게 변화하고 있거든요. 각 개별성도 가지고 있고, 또
그 지역의 개발 호재, 주변으로부터의 개발호재, 또 문화나 트렌드, 각자의 사용목적에 따라서, 매수자가
요구하는 니즈에 따라서 다 다릅니다. 다 다르기 때문에 100% 연관성이 있다고 말씀드릴 수는 없지만, 연관성이 깊은 것은 분명합니다.
예를 들어서 현 필드 시장에서는 2030세대가 주축인데 골목 상권이 형성이 많이 되어 있습니다.
골목 상권에서는 고객들의 집행력도 뛰어나고요. 구매력도 뛰어난 것을 볼 수 있습니다.
상대적으로 대로변보다는 요. 그런 걸 볼 때 공시지가 상승률은 골목 상권보다 대로변이 상승률이 뛰어난 것을 볼 수 있습니다.
그래서 100% 공시지가의 성장률과 현 시세를 반영하는 것은 무리가 있다고 생각합니다.