우리는 흔히 아파트에 대한 시세는 쉽게 알 수 있지만, 투자대상인 상업용부동산에 대한 시세 가격은 어떻게 측정이 되는지
알지 못하는 경우가 대다수이다. 따라서 이번 칼럼에서는 상업용 부동산의 가치에 대해 얘기해 보려 한다.
 
상업용 부동산을 매입 하려할 때 혹은 부동산을 팔려 할 때 대상 부동산의 가치는 얼마나 될까? 라는 궁금증은 누구나 가질 것이다.
 
상업용 부동산의 가치를 평가하는 방법은 여러 가지가 있겠으나 그 중에서 가장 기본적인 방법은
이 부동산이 얼마의 수익을 안겨줄 것인가? 를 가지고 가치를 평가하는 것이다.
 
부동산이 줄 수 있는 수익은 두 가지가 있는데 자본수익과 영업수익이다. 자본수익은 부동산의 가격이 상승함으로써 얻게되는 수익이고
영업수익은 부동산을 가지고 영업활동을 함으로써 얻게되는 수익이다. 따라서 부동산 투자 수익은 자본수익과 영업수익을 합한 것이 된다.

하지만 자본수익은 영업수익과 별개의 것이 아니라, 앞으로의 영업수익에 대한 기대감이 높아지면 자본수익은 올라가게 되고
영업수익에 대한 기대감이 낮아지면 자본수익도 낮아지게 되어있어 결국은 영업을 통한 수익, 즉 영업수익이 특히나 상업용 부동산의 가치를 평가하는데 중요한 요소가 된다.
 
투자용 건물을 구매하게 될 때 적정가격 측정하는 방법으로 흔히 사용하는 방법이 캡레이트(Cap Rate) 방식인데 Cap Rate 계산방식은 부동산이나 비즈니스에서 나오는
 순이익 (NOI, Net Operating Income)을 투자비용 즉 부동산 거래가격으로 나누면 된다. 순이익은 재무제표상의 총수입에서 관련 지출을 제외하고 얻게되는 현금 흐름을 의미한다.
기본공식은?“Cap Rate (%) = 순이익 NOI/ 부동산의 가치”이다. 바꾸어 말하면?“부동산의 가치= 순이익/Cap Rate”?이와 같이 계산할 수 있다.
 
그럼 예를 들어 남천동에 있는 5층 규모의 상가용 건물 A에 대한 평가를 해보자. A건물을 통한 임대수익은 관련 비용을 제외하면 월 1000만원, 연 1억2000만원이다.
또한 A건물의 입지나 건물의 종류 그리고 시중금리 등을 고려했을 때 적용할 Cap Rate를 5%라고 하면, A의 가치는 1억 2000만원 ÷ 5% 즉, 24억원이 된다.
 
적정 Cap Rate에 대한 기준은 부동산의 종류나 입지 조건에 따라 크게 달라지게 마련인데 가령, 서면이나 남포동 등 중심지구에 있는 부동산이라면 3~4%를 적용할 수 있겠으나
 외곽에 있거나 입지여건이 떨어지는 부동산의 경우는 6~7% 정도를 적용하는 것이 합리적일 것이다.
 
이상으로, 고객과의 상담과정에서 가장 많이 궁금해 하고, 아직은 생소할수 있지만 꼭 필요한 상가용 부동산에 대한
가치평가 방식을 살펴봄으로서 조금더 신뢰 할 수 있는 상업용부동산 거래가 이루어지를 바래본다.